Author: Dariusz Szyndler

Zakończenie tytułu prawnego do lokalu nie zawsze kończy się zgodnie z wolą właściciela lokalu. W celu wyegzekwowania swojego prawa zmuszony jest do wszczęcia postępowania eksmisyjnego.
Podstawą pozwu jest ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 nr 31 poz. 266). Zgodnie z treścią art. 11 cytowanej ustawy, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z określonych ustawą okolicznościach. Winno ono być, pod rygorem nieważności, dokonane na piśmie i to pod rygorem nieważności a także określać przyczyny wypowiedzenia.
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z  jego przeznaczeniem (np. w lokalu mieszkalnym prowadzi działalność gospodarczą) lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców. Wypowiedzieć może również wtedy, gdy lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.
Możliwość wypowiedzenia zachodzi także, gdy lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Najczęściej dla orzeczenie przez Sąd korzystnego dla właściciela wyroku, przesłanki zwłoki w zapłacie czynszu i innych opłat muszę wystąpić łącznie.
Przesłanka wypowiedzenia zachodzi także wówczas, gdy lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, albo używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub jego remontu, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 przedmiotowej ustawy, w którym lokator obowiązany jest przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jeżeli rodzaj naprawy tego wymaga i okres ten nie jest dłuższy niż rok.
Właściciel w lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Właściciel taki może również wypowiedzieć umowę, z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli spełnia on warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Nie później niż pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. Wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, takiego jak w paragrafie wyżej.
W tych sprawach istotnym jest by właściciel faktycznie zamieszkał w lokalu w ciągu pół roku od wypowiedzenia umowy, gdyż w innym razie lokator będzie uprawniony do powrotu na dotychczasowych warunkach do lokalu, bądź żądania zapłaty różnicy w czynszu i opłatach, które płaci obecnie – za okres do jednego roku.

Sądem właściwym do rozpoznawania sprawy jest Sąd Rejonowy, właściwy dla miejsca położenia lokalu. Wpis sądowy od pozwu w sprawie wynosi 200 zł.

adw. Dariusz Szyndler

Ustawa z dnia 18 października 2006 r. o ujawnieniu informacji organów bezpieczeństwa państwa z lat 1944 – 1990 oraz treści tych dokumentów ( Dz. U. Nr 63 , poz.425 z 2007 r. z późn. zmianami ) nakłada na osoby pełniące funkcje publiczne złożenia oświadczenia lustracyjnego w przedmiocie współpracy bądź nie z organami bezpieczeństwa PRL.

Z racji znacznego skomplikowania materii otwartym pozostawała kwestia zdefiniowania pojęcia „ współpracy” w rozumieniu art. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 1997 r. ( ustawy lustracyjnej ).

Zgodnie z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 kwietnia 1998 r. ( K 39/97 OTK ZU nr 6/1998 , poz.99, str. 59) w przedmiocie zbadania zgodności z Konstytucją RP w/w przepisu wskazano konkretne kryteria, którym musiały podlegać kontakty danej osoby z funkcjonariuszami, aby można było uznać je za „współpracę” w rozumieniu przytoczonego przepisu.

„Współpraca” ta po pierwsze „musiała polegać na kontaktach z organami bezpieczeństwa państwa, polegała więc na przekazywaniu informacji tym organom”.

Po drugie, „współpraca” ta musiała mieć charakter świadomy, a więc osoba współpracująca musiała zdawać sobie sprawę, że nawiązała kontakt z przedstawicielami jednej ze służb, które wymienia art. 2 ust. 1 ustawy”.

Po trzecie, „współpraca” ta musiała być tajna, a więc osoba współpracująca musiała sobie zdawać sprawę, że fakt nawiązania współpracy i jej przebieg ma pozostać tajemnicą, w szczególności wobec tych osób i środowisk, których miały dotyczyć przekazywane informacje. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 kwietnia 2005 r. ( sygn. akt: II KK 33/05, OSN w SK 2005/1/761) wskazał, że „wymóg tajności postrzegać należy jako uświadomioną przez osobę współpracującą konieczność zachowania tajemnicy faktu nawiązania współpracy i jej przebiegu, w szczególności wobec tych osób i środowisk, których te przekazywane informacje miały dotyczyć”.

Po czwarte, „współpraca ta musiała wiązać się z operacyjnym zdobywaniem informacji przez służby wymienione w art. 2 ustawy”.

Po piąte, „nie mogła się ona ograniczyć do samej deklaracji woli, lecz musiała materializować się w świadomie podjętej współpracy”. Tym samym za niewystarczające uznać należy samo wyrażenie zgody w przedmiocie nawiązania i zakresu przyszłej współpracy, lecz konieczne były konkretne działania odpowiadające wyżej wskazanym kryteriom i składające się na rzeczywiste współdziałanie z organami bezpieczeństwa państwa.

Przedstawione wyżej kryteria podlegają ocenie Sądu Lustracyjnego w oparciu o konkretnie zebrany materiał dowodowy.

Jednocześnie podkreślić należy , iż przedmiotowe kryteria muszą wystąpić łącznie, a brak któregokolwiek z w/w elementów powoduje niemożność uznania osoby składającej oświadczenie lustracyjne za kłamcę lustracyjnego.

W przypadku łącznego wystąpienia wszystkich w/w elementów Sąd Lustracyjny wydaje orzeczenie stwierdzające, iż osoba lustrowana podjęła świadomą współpracę z organami bezpieczeństwa państwa w rozumieniu art. 3a ustawy z dnia 18 października 2006 r. o ujawnieniu informacji organów bezpieczeństwa państwa z lat 1944 – 1990 oraz treści tych dokumentów (Dz.U. Nr 63 , poz.425 z późn. zmianami), a swoim zachowaniem wyczerpała znamiona tajnej, świadomej i rzeczywistej współpracy.

Sądem Lustracyjnym jest właściwy miejscowo Sąd Okręgowy.

adw. Dariusz Szyndler

Opracowano na podstawie materiałów IPN  Oddziałowego  Biura Lustracyjnego  w Poznaniu.