Author: Wojciech Celichowski

Ustawa z dnia 16.09.2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego została uchwalona na bazie doświadczeń związanych z działalnością deweloperów w Polsce, która nie była uregulowana prawnie i w związku z tym dochodziło na jej tle do sporów między deweloperami a ich klientami. Ustawa zbiera tyleż pochwał, co głosów krytycznych, niemniej faktem jest, że obowiązuje i że w związku z tym należy się z nią zapoznać.

Otóż warto na początek zauważyć, że mamy do czynienia z dwoma sposobami, w jaki kupujemy mieszkanie od dewelopera: w pierwszym z nich po prostu kupujemy mieszkanie już wybudowane, gotowe. Wtedy po prostu sprawdzamy stan techniczny i prawny mieszkania, i jeżeli wszystko jest w porządku, podpisujemy akt notarialny kupna mieszkania i wprowadzamy się do niego. Drugim sposobem, i tego sposobu dotyczy omawiana ustawa, jest wpłacanie deweloperowi pieniędzy na budowę, sukcesywnie, zgodnie z umową, a po zakończeniu budowy przeniesienie własności wybudowanego lokalu lub domu na nabywcę. Drugi sposób jest popularny, bo po prostu, mając zapewnione finansowanie ze strony przyszłych nabywców lokali, deweloper może wybudować lokale taniej. Nie musi bowiem zapewniać sobie kredytu bankowego, który jest drogi. Problem jednak polegał na tym, że umowy niekiedy były tak skonstruowane, że nabywca nie miał kontroli nad sposobem wydawania pieniędzy i zdarzało się, że wpłacał pieniądze na budowę swojego mieszkania, podczas gdy nie były one wydawane na ten cel. Gdy dochodziło do rozliczenia  inwestycji, to bywało, że jej koszt był znacznie wyższy, niż w umowie, a deweloper stawiał sprawę tak, że albo nabywca dopłaca wyższą cenę, albo nie dostanie nic. Również w razie upadłości dewelopera nabywcy nie odzyskiwali żadnych, albo znacznej części wpłacanych przez siebie pieniędzy, albowiem nieruchomość, na której miała być prowadzona inwestycja była już obciążona hipoteką, a pieniądze wpłacone przez nabywcę były wydane. Poza tym umowy deweloperskie zawierały też szereg klauzul w bardzo znacznym stopniu utrudniających dochodzenie swoich praw przez nabywców.

Z drugiej strony dla sprawiedliwości warto zauważyć, że i deweloperzy mieli sporo problemów, przed którymi się bronili. Nabywcy podpisywali umowy, a następnie nie wpłacali należnych kwot, co powodowało określone problemy finansowe i niekiedy blokowało inwestycję. Miało to ujemny wpływ tak na sytuację deweloperów, jak i nabywców wywiązujących się ze zobowiązań.

Warto też mieć w pamięci i to, że żadna ustawa nie zwalnia nas od pilnowania samemu własnych interesów i dlatego warto wiedzieć, jak powinna być zawarta umowa deweloperska, żeby chronić minimum naszych praw.

Przed podpisaniem umowy musimy od dewelopera otrzymać prospekt informacyjny zawierające wszelkie informacje związane z nabywanym mieszkaniem lub domem. Muszą w nim być zawarte rysunki, opisy, sposoby finansowania i wszelkie inne informacje, jakie są przydatne do oceny propozycji nabycia lokalu. Dobrze jest też sprawdzić u dewelopera, jaki jest plan zagospodarowania przestrzennego okolicy, żeby się upewnić, w jakim otoczeniu będziemy mieszkać, że np. w niewielkiej odległości od naszego mieszkania nie pojawi się jakiś uciążliwy sąsiad.

Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego i musi zawierać treść przewidzianą przez prawo. To znaczy, musi zawierać dokładne określenie tego, co zamierzamy kupić i za ile, oraz w jakim terminie. Musi zawierać dokładny opis sposobu finansowania, czyli opis tego, jakie kwoty, w jakim terminie i na jaki rachunek mamy obowiązek wpłacać. Przy czym może to być rachunek mieszkaniowy powierniczy otwarty (z którego bank wypłaca deweloperowi środki finansowe w miarę postępu prac budowlanych, kontrolując ten postęp), lub zamknięty, z którego bank wypłaca deweloperowi środki na nim zgromadzone po sprzedaży mieszkania, a więc po przedłożeniu aktu notarialnego zbycia lokalu. Poza tym deweloper ma obowiązek zapewnić gwarancję ubezpieczeniową lub bankową gwarantującą zwrot środków w razie upadłości lub rozwiązania umowy. Umowa musi też przewidywać wszelkie obowiązki informacyjne dewelopera dotyczące lokalu lub domu mającego być przedmiotem umowy.

Ze względu na to, że umowa jest zawarta w formie aktu notarialnego, nabywca uzyskuje wpis swoich praw do księgi wieczystej.

Ustawa w wielu punktach niestety nie jest precyzyjna, dlatego nie wiadomo, co się stanie, jeśli umowa nie będzie zawierać treści przez prawo nakazanej, albo jeśli jej treść będzie sprzeczna z prawem. Dlatego tym bardziej warto umowę skonsultować przed jej podpisaniem.

Trzeba pamiętać też, że umowa może zawierać szereg postanowień korzystniejszych od minimów ustawowych. Wielu deweloperów będzie miało wiele korzystnych dla nabywców propozycji, warto zatem zainteresować się różnymi propozycjami i wybrać tę najbardziej nam odpowiadającą.

Szansą, jaką daje ustawa, jest możliwość precyzyjnego ustalenia wzajemnych praw i obowiązków stron umowy deweloperskiej. Znakomita większość deweloperów to rzetelne i doświadczone firmy i ustawa pozwoli im na takie przygotowanie oferty, że zapewni im ona możliwość uzyskania pewnego i godziwego zysku, w zamian za dobry sprzedany produkt.

Przy reprywatyzacji spotykamy się często z problemem użytkowania wieczystego.  Na nieruchomościach , które kiedyś zostały znacjonalizowane , często ustanawia się użytkowanie wieczyste. Może ono powstać w dwojaki sposób: albo na skutek wydania decyzji tzw. uwłaszczającej na rzecz przedsiębiorstwa państwowego, które później uległo prywatyzacji, albo na skutek ustanowienia użytkowania wieczystego w procedurze „sprzedaży” nieruchomości. Każda z tych sytuacji powoduje nieco inne skutki prawne.

Dodatkowo sytuacja może być skomplikowana poprzez komunalizację nieruchomości, a więc jej przejęcie przez miasto lub gminę od Skarbu Państwa, co następuje też w drodze decyzji administracyjnej. Tak więc mamy do czynienia z nacjonalizacją prowadzoną przez Skarb Państwa, na co nakłada się przeniesienie własności na gminę na skutek komunalizacji , a często użytkowanie wieczyste bywa też przedmiotem obrotu, tzn. użytkownikiem wieczystym jest inny podmiot, aniżeli ten, który stał się nim przy powstaniu użytkowania wieczystego.

Orzecznictwo sądowe i administracyjne w tych sprawach jest bardzo niejasne i rodzi stan prawny, który – w moim odczuciu – nie może długo się ostać.

Na skutek skargi o stwierdzenie nieważności organ może albo stwierdzić nieważność decyzji (ze skutkami opisanymi powyżej), albo też może odmówić stwierdzenia nieważności na skutek tego, że decyzja spowodowała nieodwracalne skutki prawne, ale stwierdzić, że została wydana z naruszeniem prawa. Ta druga decyzja umożliwia dochodzenie odszkodowania za bezprawną nacjonalizację.

Linia orzecznictwa ustalona w ostatnim czasie mówi, że użytkowanie wieczyste podlega ochronie na podstawie domniemania wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że jeżeli nabywca użytkowania wieczystego nabył je w oparciu o wpis do księgi wieczystej, oraz nie miał uzasadnionych podstaw , żeby wiedzieć, że wpis do księgi nie jest prawdziwy, nabywa użytkowanie w sposób skuteczny. Nabywca jest więc chroniony.

Z kolei stwierdzenie nieważności decyzji nacjonalizacyjnej oznacza tyle, że traktuje się nieruchomość jako stanowiącą własność od zawsze tego, komu niesłusznie ją znacjonalizowano. Tak więc decyzję nacjonalizacyjną uważa się za nieistniejącą. Własność wraca więc do poprzedniego właściciela. Ale na nieruchomości jest ustanowione użytkowanie wieczyste, a zgodnie z polskim prawem nie może być ono ustanowione na nieruchomości innej, niż Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego. Zatem istnieje tu sprzeczność, gdyż użytkowanie wieczyste istnieje de facto na nieruchomości prywatnej.

W orzecznictwie ustalono, że ustanowienie użytkowania wieczystego nie jest przeszkodą do stwierdzenia nieważności decyzji nacjonalizacyjnej, bowiem nie jest to nieodwracalny skutek prawny. Zazwyczaj nie można jednocześnie w żaden sposób znieść użytkowania wieczystego, bo podlega ono ochronie na skutek domniemania wiary publicznej ksiąg wieczystych, lub z innych względów. Sądy  natomiast odmawiają wpisu własności na rzecz poprzednich właścicieli. Powstaje więc niejako stan zawieszenia polegający na tym, że w księdze wieczystej jako właściciela wpisany jest Skarb Państwa lub gmina, właścicielem nieujawnionym w księdze jest poprzedni właściciel, a wszelkie prawa wykonuje użytkownik wieczysty.

Przy użytkowaniu wieczystym mamy więc do czynienia z sytuacją, że nie odzyskujemy nieruchomości (bo nie możemy wpisać własności do księgi wieczystej), ani nie możemy uzyskać odszkodowania (bo przecież stwierdzono nieważność decyzji nacjonalizacyjnej i zainteresowany odzyskał własność). Dodatkowo opłaty za użytkowanie wieczyste (a więc dochody z nieruchomości ) pobierane są przez Skarb Państwa lub gminę, i oni też decydują o ich wysokości.

Powoduje to stan zawieszenia i niepewności prawnej, po stronie zarówno użytkownika wieczystego (bo mimo wszystko ma świadomość, że może użytkowanie utracić) i po stronie właścicieli (bo mimo odzyskania formalnie własności na skutek braku możliwości wpisania się jako właściciele do księgi wieczystej nie wiedzą, czy rzeczywiście ta własność im będzie przynależeć w przyszłości).

Logika wskazuje, że taki stan będzie musiał ulec zmianie, a wtedy ktoś (właściciel lub użytkownik wieczysty) będzie stratny. Tak więc kupując użytkowanie wieczyste należy powyższą sytuację mieć w świadomości.

adw. Wojciech Celichowski
adwokat, partner zarządzający

Polacy coraz częściej podróżują i prowadzą interesy za granicą. Coraz częściej więc mają tam sprawy sądowe. I bardzo często je przegrywają, bo nie potrafią sobie z nimi radzić, albo też uznają, że nie ma sensu prowadzić procesu za granicą, bo jest to zbyt drogie.

Do napisanie tego artykułu skłoniła mnie następująca sytuacja. Zgłosiła się do nas klientka, która rozwinęła i prowadziła firmę opartą o zlecenie od zagranicznego kontrahenta. Krótko mówiąc, ten zagraniczny kontrahent był jej jedynym klientem i zapewniał odbiór 100% jej produktów. W pewnym momencie oświadczył, że kończy współpracę, tak że nasza klientka z dnia na dzień znalazła się w bardzo trudnej sytuacji, a przede wszystkim poniosła bardzo duże straty.

Taka sytuacja zdarza się bardzo często. Silniejszy partner zagraniczny wykorzystuje polską firmę dla rozwinięcia swoich interesów w Polsce i potem zaprzestaje współpracy. Polacy nie decydują się na obronę swoich praw w procesie, chociaż zazwyczaj mamy tu do czynienia z aktami nieuczciwej konkurencji, i to oczywistymi.

Tym razem jednak wprowadziliśmy do gry kancelarię zagraniczną, która podjęła się prowadzenia procesu i wygrała znaczne odszkodowanie. Okazało się, że koszt wynajęcia takiej kancelarii jest kosztem na poziomie takim, że polska klientka, i to będąca w kłopotach finansowych, mogła sobie na to pozwolić. Ważne też było to, że mieliśmy do czynienia z kancelarią, którą znaliśmy i z którą łączyła nas współpraca, tak więc wspólnie mogliśmy opracować to, co należało zrobić.

Jaki z tego płynie morał? Jak ma się sprawę za granicą, to jeśli potrafi się zaangażować kancelarię mającą rzeczywiście dobre kontakty zawodowe w kraju, którego sprawa dotyczy, to można ją wygrać. Nie należy więc się bać, tylko bronić swoich interesów.

adw. Wojciech Celichowski

Bardzo często jest tak,  że ktoś dostaje propozycję współpracy z dużą firmą, najczęściej pochodzącą z Zachodu (krajów Europy lub USA). Propozycja ta zasadza się na albo przystąpieniu dużego partnera do własnej spółki tej osoby, bądź też do założenia wspólnie spółki. W spółce takiej pełną władzę posiada większościowy udziałowiec, mniejszościowy zaś posiada prawo do jakiejś części dochodu (dywidendy) oraz jest zarządcą takiej spółki. Celem powstania spółki i współpracy jest wprowadzenie na rynek polski tej właśnie dużej spółki i jej produktów.

Warto dodać, że na rynku istnieje wiele takich spółek, wiele też powstaje.

Problem jednak leży w tym, że często na skutek niezbyt starannie wynegocjowanych warunków funkcjonowania mniejszościowego udziałowca – zarządcy spółki na tle takich stosunków powstają spory. Przede wszystkim trzeba sobie powiedzieć, że interesy tych dwóch podmiotów nie są identyczne. Większościowy udziałowiec nie jest często zainteresowany odbieraniem dywidendy, bo interesuje go rozwój rynku, a swój zarobek realizuje poprzez zwiększenie wartości całej grupy w różnych krajach. Z kolei dla osoby fizycznej zarobek na miejscu (pensja i ewentualny udział w zysku ) są najważniejsze, bo z tego on żyje. Dlatego bardzo ważne jest takie ustalenie warunków współpracy, żeby było jasne, w jaki sposób kto ma zrealizować swoje cele.

Większościowy udziałowiec jest zazwyczaj zainteresowany tym, żeby mniejszościowy wprowadził jego firmę na rynek w Polsce, a potem chce on przejąć tę firmę. Mniejszościowy udziałowiec jest mu potrzebny w najlepszym razie tak długo, jak długo jego praca przynosi efekty, natomiast zakończenie pracy lub zakończenie etapu umacniania firmy na rynku powoduje, że ten mniejszościowy udziałowiec przestaje być potrzebny. Stąd koniecznym staje się uregulowanie w umowie tej sytuacji i ustalenie warunków zakończenia współpracy. Te warunki to data, termin, do którego współpraca trwa, a następnie warunki odkupu udziałów przez udziałowca większościowego. Wśród tych warunków warto jest bardzo precyzyjnie określić sposób ustalenia ceny, gdyż to pozwoli zarządcy spółki na zrealizowanie części efektu pracy polegającego na zwiększeniu wartości spółki.

Jeżeli więc chcąc rozwinąć swoją firmę, decydujemy się na wejście do niej inwestora z naszej branży, to musimy ustalić wszelkie zasady współpracy z tym inwestorem. Musimy ustalić, jakie ten inwestor ma cele, jakie my mamy cele, i musimy podpisać umowy wyraźnie te cele precyzujące. Musimy liczyć się z tym, że inwestor będzie chciał wprowadzić spółkę do systemu swojej grupy kapitałowej, a nasza rola będzie taka, jaka jest przewidziana dla osób takich, jak my w jego grupie. Najczęściej będziemy w spółce tak długo, jak długo będziemy w niej pracować. Po odejściu otrzymamy prawdopodobnie dobre wynagrodzenie, ale najprawdopodobniej będzie nas obowiązywać klauzula zakazu konkurencji, tzn. nie będziemy mogli pracować w tej dziedzinie, w jakiej działała nasza spółka. Dlatego koniecznym jest uświadomienie sobie tego na początku współpracy i zawarcie takich umów z partnerem, które pozwolą na wyjście z takimi pieniędzmi, że będziemy mogli kontynuować działalność zawodową w innej dziedzinie.

Oczywiście, każda sytuacja wymaga odrębnego potraktowania i odrębnej oceny. Pamiętać należy jednak, że najważniejsze to uregulowanie wszystkiego, co tylko się da, na samym początku współpracy. Jak później dojdzie do konfliktu, to zazwyczaj jest już za późno.

Warto też pamiętać o tym, że powyższa zasada działa również w drugą stronę. Większościowy udziałowiec, który nie ureguluje w sposób precyzyjny swoich relacji z mniejszościowym, traci. Może bowiem łatwo się okazać, że taki mniejszościowy udziałowiec może stworzyć konkurencję i w ten sposób zaprzepaścić wyniki wieloletniej współpracy stron.

adw. Wojciech Celichowski

Z dużym zainteresowaniem przeczytałem wiadomość, że Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji zamierza wnieść projekt ustawy znoszącej obowiązek meldunkowy. To jest krok w bardzo właściwym kierunku, bowiem zakończy on (najprawdopodobniej) fikcję, że każdy obywatel musi mieć jedno miejsce zamieszkania. Dzisiaj przecież są ludzie żyjący w kilku miastach, a nawet w kilku krajach, a to ze względu na prowadzone interesy, pracę itd. Sytuacja życiowa wielu osób polega na tym, że rodzina ich żyje w jednym miejscu, a oni sami przebywają gdzie indziej.

Natomiast warto jest pomyśleć o tym, że dla wielu spraw warto jest mieć miejsce, do którego różne osoby, urzędy, sądy itd. mogą wysyłać swoją korespondencję. Warto zadbać – chociażby poprzez ustanowienie odpowiednich pełnomocnictw – by ta korespondencja była odbierana i nam przekazywana.

Gdyby ktoś np. zajmował stanowisko w organach zarządzających spółek, jak w radzie nadzorczej, to w związku z tym musi mieć miejsce, do którego można mu wysłać różne związane z tym zawiadomienia.

Wreszcie, o ile jest stroną postępowania sądowego czy administracyjnego, musi mieć adres, pod którym będzie mu doręczana korespondencja. Jeżeli nie zadba o to, żeby korespondencja rzeczywiście była odbierana pod wskazanym adresem, to naraża się na przegranie sprawy, i to na skutek braku aktywności.

Drugą stroną medalu będzie jednak to, że niesłychanie trudno będzie można faktycznie doręczyć korespondencję komuś, kto nie będzie sobie tego życzył. Znalezienie różnych osób będzie odrębnym zagadnieniem. Stąd może dobrze by było, gdyby ustawodawca pomyślał o stworzeniu sposobów doręczania korespondencji takich, by po znalezieniu kogoś można mu było faktycznie coś doręczyć. Może by stworzyć system doręczania przez komorników, którzy by mieli sposoby na ustalanie miejsca pobytu różnych osób?

Wojciech Celichowski
adwokat, partner zarządzający